İş Yeri Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bir iş yeri sahibinin iş yerini kiraya vermesi veya bir iş yeri kiralayanın kendini ve haklarını  mülk sahibine karşı koruması, anlaşmanın geçerliliği olarak kabul gören ve yazılı kayıt halinde tutulan iş yeri kira sözleşmesi ile mümkündür. Bu sözleşmenin hazırlanmasında ve kayıt altına alınmasında dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunmaktadır. Bu hususlar, üzerinde muğlaklık yaratmayacak şekilde sözleşmede bulunmak zorundadır.

İş Yeri Kira Sözleşmesi Nedir?

Bir iş yeri için kiracı ve kiralayanın karşılıklı anlaşmasının kâğıda dökülmüş, iki tarafın da kendisini temsilen ıslak imzasının bulunduğu kayıt belgesine iş yeri kira sözleşmesi adı verilir. 

İş yeri kira sözleşmesi, bir şirketin kendine ait bir yeri yok ise çok elzem bir konudur. Her şirketin kuruluş aşamasında bir yer göstermesi Türkiye Cumhuriyeti kanunlarında zorunludur. Bu iş yeri göstergesi için de iş yeri kira sözleşmesi gerekmektedir. 

Eğer bir limited veya anonim şirket kuracaksanız, kuracağınız yerin şahsınıza ait tapusu olsa dahi sizinle şirket arasında bir iş yeri sözleşmesi yapmakla yükümlüsünüz. Eğer kuracağınız şirket şahıs şirketi ise ve kendinize ait bir yerde kuruyorsanız iş yeri kira sözleşmesi zorunlu değildir.

İş Yeri Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bir iş yerine ait kira sözleşmesinin hazırlanması, kiracı ve kiralayanı birbirlerine karşı koruyan en önemli ve tek evrak olması sebebiyle önem arz eder. Dikkatli davranılmaması durumunda ilerleyen süreçte taraflar maddi zarara uğrayabilir. 

Bu nedenle sözleşme hazırlarken şu konular sözleşme içerisinde mutlaka yer almalıdır:

İlgili Tarafların Açık ve Net Bilgileri: Eğer taraflar iki tüzel kişi mahiyetinde olan şirketlerse iki şirket de tam olarak tanımlanmalıdır. Şirketlerin ticari sicilde geçen adı, vergi numarası ve vergi dairesi ismi mutlaka net olmalıdır. Kiraya veren veya kiralayan taraflardan biri ya da ikisi de şahıs ise adı, soyadı, TC kimlik numarası ve adresi net bir şekilde sözleşmeye yazılmalıdır. 

Kiraya Veren ve Kiralayan ile Birlikte Kefil Varsa: Sözleşme kapsamında kiraya veren kefil istiyorsa ve kabul görmüş bir kefil de bulmuşlarsa sözleşmede mutlaka kefil de tanımlanmalıdır. Sözleşmede kefilin kefaletinin bedel olarak sınırının ve kefaletin süresinin belirlenmiş olması gerekmektedir.  Ayrıca kefil de diğer iki taraf gibi her sayfaya ıslak imza atmakla yükümlüdür.

Tapu Bilgisi ve Konutun Net Özellikleri: Kiralamaya konu olan iş yerinin tapu bilgileri ve konutun fiziksel özelliklerine dair bilgilerin sözleşmede olması muğlaklık olmaması için önemlidir.

Kira Zamanı, Ödeme Miktarı, Depozito: Sözleşmenin en önemli maddelerinden birisi de söz konusu olan kiranın ödeme zamanının ve ödeme miktarının net bir şekilde yazılmasıdır. Hatta belirsizlik oluşturmaması açısından ödenecek miktarın hem sayı ile hem de yazı ile yazılması faydalı olacaktır. Ayrıca depozito isteniyorsa depozito miktarı da kira gibi sözleşmeye yazılmalıdır. Depozitonun yıllar içerisinde çok fazla değer kaybı yaşamaması için depozito vadeli hesapta tutulmalıdır. 

İş Yeri Kira Sözleşmesinden Kaynaklı Tarafların Devlete Karşı Sorumlulukları: Devlet her iş yerinin bir adresinin olmasını zorunlu tutmakta ve kiralama işlemlerinden kira stopajı isimli bir vergi almaktadır. Kira miktarının %20’si her ay devlete ödenmek zorundadır. Buradan kaynaklı olarak eğer kiranın %20’sini kiraya veren ödeyecekse kira bedelinin brüt olduğu belirtilmelidir.  %20 payı kiralayanın ödeyeceği durumda ise kira bedelinin net olduğu belirtilmelidir. Kira stopajı, yıl sonunda gelir vergisi için yapılacak vergi ödeme miktarından düşülebildiği için kira stopajını genellikle kiracı ödemektedir. Bununla birlikte iş yeri kira sözleşmesi bir sözleşme olduğu için damga vergisi oluşmaktadır. Bu damga vergisi bedeli yıllık toplam kira bedelinin %01,89’u kadardır. Bu damga vergisinin kim tarafından ödeneceği de sözleşmede yer almalıdır.

Kiranın Ödeme Şekli: Kira sözleşmesinde kiranın ödeme şekli olarak mutlaka bir banka olması gerekmektedir. Banka hesap bilgisi kiraya verene ait olmalı ve net bir şekilde sözleşmeye yazılmalıdır. Kiralayan da her ay ilgili hesaba para gönderirken iş yeri kira ödemesi yaptığını dekontta belirtmelidir.

İş Yeri Kira Sözleşmesine Fesih Şartlarının Eklenmesi: Sözleşme hazırlarken sadece olumlu durumları düşünerek hazırlamak, ileride olabilecek sıkıntıları ön görmemek çeşitli sıkıntılara neden olmaktadır. Bu sebeple kiraya konu olan ilgili tarafların sözleşmeyi fesih etmesi durumundaki şartlar da net bir şekilde sözleşmede yer almalıdır. 

İş Yerine Ait Aidat ve Giderlerin Belirlenmesi: İş yerinin kullanılması süresince binanın genel kullanımına ait giderleri kimin ödeyeceği kiraya veren ve kiracı arasında belirsizlik oluşmayacak şekilde sözleşmede yer almalıdır.

Sözleşmenin Süresi: İş yeri kira sözleşmeleri genel olarak 1 yıl süreli yapılmaktadır. Ancak bu teamül değildir, bu sebeple de sözleşmelerde başlangıç ve bitiş tarihleri net bir şekilde belirtilmelidir.

İş Yerinin Durumu: Kiraya verilen iş yerinin içerisinde bulunan demirbaşların listelenmesinde ve kiralandıktan sonra kiracının yapacağı tadilat ile alakalı bilgilerin sözleşmede yer almasında fayda vardır.

Kiralanacak İş Yeri Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Kiralanacak yer bir kişiye mi ait yoksa hisseli bir tapu mu mutlaka kontrol edilmelidir. Aksi takdirde diğer hissedarların bir sıkıntı çıkarması durumunda mağdur duruma düşebilirsiniz.
• Kiralanacak iş yerinin adresinin yanı sıra iç krokisi de iyice incelenmeli ve kullanılacak alan ile ilgili bilgiler sözleşmeye eklenmelidir.
• Kiralanacak alanın tapusu ve imarına ilişkin bilgiler net olarak öğrenilmelidir. Zira tapu üzerinde ipotek gibi durumlar söz konusu olabilir.
• İşletme projesi incelenmeli, ortak giderlerin kullanıcılara dağılımında haksızlık olmamasına dikkat edilmelidir.
• İş yerinize ait olacak görseller veya tabelaların nasıl yerleştirileceğine dair net bilgiler alınmalıdır.

İş Yeri Kirasını Devralırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• İş yeri devredilirken talebin yüksek olduğu bölgelerde eski kiracı boşaltmak için hava parası talep edebilir ve bu ülkemizde suç teşkil etmemektedir.
• Bir iş yeri devralınırken mal sahibi ile yapılan sözleşmeye bakılmalıdır. Sözleşme kapsamında “Başka birine devredilemez” yazıyorsa ileriki süreçte sıkıntı olabilmektedir. 
• Önceki kiracı ile iş yeri sahibi arasındaki sözleşme süresinin 10 yılı geçip geçmediği kontrol edilmelidir. Eğer geçtiyse iş yeri sahibi yeni kiracıyı çıkarma yetkisine sahip olabilir.
• İş yeri devralınırken sadece iş yeri devri mi yoksa işle birlikte komple devir mi olduğuna dikkat edilmelidir. Eğer şirket tümüyle devralınıyorsa maliyetler ona göre hesaplanmalıdır. İşle birlikte devirde iş yerine ait sözleşmeler de yeni şirkete geçeceğinden mevcut sözleşme şartları aynen devam edecektir.